高和资本周以升：重提发展租赁市场，如何避免出现下一个“蛋壳”？

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【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】5月20日～21日，2023清华五道口全球金融论坛在北京召开，论坛以“坚定信心，高质量金融发展服务中国式现代化”为主题。论坛间隙，高和资本执行合伙人周以升接受大河财立方记者专访，就当下房地产热点问题进行分享。

大河财立方记者：今年2月，中国人民银行、中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，主要涉及金融支持等17条内容。在此背景下，结合之前长租公寓“蛋壳公寓”爆雷的情况，您认为需要关注哪些问题？政府应该如何进行监管？

周以升：此前公寓爆雷，特别是大量二房东模式的公寓企业爆雷，原因有三：其一，部分公寓企业包括一些投资人自身并没有客观理解其财务模型和商业模型，对风险认知不够清晰；其二，租赁市场的波动；其三，用高成本的融资，部分甚至卷入P2P。

当前的商业模式正在得到优化，部分企业转型“轻资产模式”或者“重资产模式”，经过行业洗牌期后存活下来的企业都比较稳健。这种情况下，转型成功的企业只要不过度负债，有机会进入新一阶段的竞争中去。

我觉得监管的重点是：其一，疏通租赁住房政策，特别是保障性租赁住房当中的产业政策堵点，比如非改保的政策。其二，持续优化金融政策，形成完整的金融循环，包括一个完整的权益型循环：权益类的公募REITs、不动产私募投资基金和私募REITs等前后接续的金融工具，以及一个债务性工具组合，债务性的银行贷款、CMBS、专项债等。其三，注意产业政策和金融政策的协调。比如中央推动保障性租赁住房建设，为了扩大供给，支持非居住用房改造为保障性租赁用房。那么，我们的公募REITs和相关贷款政策要有包容性，让这些资产得以顺利纳入。

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